سایت حقوقی،پایگاه خبری دیده بان هشتم

پایگاه خبری دیده بان هشتم سایت حقوقی و ارایه دهنده تمامی اخبار حقوقی در دنیای وب می باشد

سایت حقوقی

جمعه, 26 مهر 1398-

وضعیت حقوقی پارکینگ و انباری در واحدهای ساختمانی

سایت حقوقیدیده بان هشتم : یکی از مواردی که به طور مشترک در قراردادهای واگذاری  ملک اعم از فروش، اجاره و رهن، مربوط به توابع، ملحقات و منضمات هر ساختمان درج می‎شود، پارکینگ و انباری است که حقوق ناشی از آن به خریدار یا مستأجر جدید منتقل می‎‌شود. همچنین در اسناد تنظیمی هنگام معاملات املاک و مستحدثات، علاوه بر مشخصات ثبتی ملک بر چگونگی حق استفاده از انشعاباتی از قبیل آب، برق، گاز و تلفن به صورت اختصاصی یا اشتراکی و نیز امکانات گرمایشی و سرمایشی و سایر لوازم و منصوبات و مشاعات مربوطه تاکید می‎شود. 

اما در خصوص نقل و انتقال املاکی مانند آپارتمان، چنانچه حدود و ثغور آنها به‎طور شفاف مشخص نشده باشد، صاحبان حق هنگام استفاده با مشکلات عدیده‌ای مواجه می‎شوند که موضوع این نوشتار است.

 نحوه نقل و انتقال انشعابات
در خصوص نحوه نقل و انتقال انشعابات، به این علت که ماهیتاً حق یا یک نوع امتیاز است و نه کالا، بنابراین عنوان عقد بیع و قرارداد فروش از لحاظ حقوقی بر آنها مصداق ندارد. این موارد در قالب عقد صلح انجام می‎پذیرد، هرچند که از نظر عرف معمولاً کلمات خرید و فروش مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در خصوص تعریف عقد صلح باید گفت، قراردادی است که می‌تواند به جای عقود دیگر واقع شود و نتیجه عقد دوم را بدهد؛ بدون اینکه احکام و شرایط ویژه عقد جایگزین را داشته باشد. به‌عنوان مثال اگر کسی منزل را در مقابل مبلغ معینی به‌عنوان مال‌الصلح به دیگری صلح کند، از نظر نتیجه مثل این است که خرید و فروش ملک انجام داده است؛ بدون اینکه احکام عقد بیع بر آن حاکم باشد مثلاً در مورد چنین قرارداد صلحی نمی‌توان ادعای ضرر مطرح کرد. به عبارت دیگر قید و بندهای قراردادهای خرید و فروش در عقد صلح وجود ندارد.
در خصوص اشتراک آب و برق و گاز بخش اختصاصی واحدهای آپارتمانی، مالکان جدید می‎توانند بر اساس ضوابط، با ارایه اسناد رسمی و احکام قانونی یا اسناد مثبته‌ای که مورد تایید شرکت آب و فاضلاب، برق و گاز باشد، با مراجعه به دفاتر پیشخوان دولت، تغییر نام پرونده به‌نام خود را تقاضا کند.
در موارد فوق نظر به ضمانت اجرای قطع خدمات آن، هیچ یک از طرفین اصرار در به‌نام کردن امتیازات آن ندارند. اما در خصوص تلفن ثابت نظر به مزاحمت‎های تلفنی و آثار مسئولیت‎های قانونی که به دنبال دارد، این موضوع از الزامات بیشتری برخوردار است. لذا لازم است خریدار ملک جدید با در دست داشتن صلح‌نامه یا وکالت‌نامه‌ای که هنگام تنظیم سند در محضر تنظیم شده است، به یکی از دفاتر پیشخوان مذکور مراجعه و به همراه ارایه آخرین فیش آن و اصل و تصویر شناسنامه، کارت ملی و کارت پایان خدمت، پس از تكمیل و امضای فرم نقل و انتقال حق‌الامتیاز، آن را به‌نام خود ‎کند.
 آثار مالکیت بر بخش مشترک و اختصاصی آپارتمان‌ها
همانطور كه از واژه مشترك پیداست، قسم‌ هایی از ساختمان كه به طور مشترك مورد استفاده عموم مالكان یا مستأجران قرار می‌گیرند، قسمت‌های مشترك نامیده می‌شوند. قانون تملك آپارتمان‌ها نیز در ماده 2، قسمت‌های مشترك را این‌گونه تعریف می‌كند: قسمت‌های مشترك مذكور در این قانون عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به كلیه مالكان به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
به طور كلی قسمت‌هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكان تلقی نشده، از قسمت‌های مشترك محسوب می‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد. تعریف فوق به وسیله ماده 3 آیین‌نامه اجرایی به شرح زیر تكمیل شده است: قسمت‌هایی از ساختمان، اراضی و متعلقات آنها كه به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورد استفاده تمام شركاست، قسمت‌های مشترك محسوب می‌شود و نمی‌توان حق انحصاری برای آنها قائل شد.
با این توصیف از جمله ويژگي‌هاي قسمت‌هاي مشترك عبارت از عدم استفاده انحصاري، عدم تشخيص و تلقي به عنوان قسمت اختصاصي، انتقال قهري، تقسيم‌ناپذيري، ممنوعيت گذاردن اشيا، ممنوعيت نگاهداري حيوانات و مانند اينهاست. لازم به توضیح است انتقال قهری به موردی اطلاق می‎شود که مالی از کسی به دیگری انتقال یابد بدون اینکه بین آنان توافقی باشد و منظور از ممنوعیت اشیا شامل هر نوع کالایی می‎شود که امروزه بهترین مصداق آن پارک خودرو در داخل حیاط مشترک یا چیدن وسایل انباری در قسمت راه‌پله طبقه متصل به پشت‎بام است.
مضافاً بنا به قانون مذکور حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک شامل آسانسور، پاگردها و پشت‌بام به تبع آن خواهد بود. از طرفي ماده 2 آیين‌نامه اجرايي مقرر می‎دارد: علاوه بر ثبت اراضي زيربنا و محوطه باغ‌ها و پارك‌هاي متعلقه براي مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي نيز بايد به‌طور مجزا سند مالكيت صادر شود.
لازم به ذکر است، مشخصات كامل قسمت اختصاصي ‌از لحاظ حدود طبقه‌، شماره‌، مساحت قسمت‌هاي وابسته‌، ارزش و غيره بايد در سند اختصاصی قيد شود. اما حدود، مشخصات و نام قسمت‌هاي اشتراكي در صورت‌مجلس تفكيكي تنظیمی توسط نماينده اداره ثبت، تعيين مي‌شود لذا دارای سند جداگانه‌ای نیست.

 مالکیت بر پارکینگ
در شرایط فعلی در خصوص نحوه استفاده از مشاعات و بخش‌های اختصاصی ساختمان، بیشترین اختلافات و مناقشات مطروحه در مراجع قضایی در واحدهای آپارتمانی، مربوط به حقوق ناشی از پارکینگ و انباری است. اگرچه با تصويب قانون تملك آپارتمان‌ها و تنظیم صورت‌مجلس تفكيكي با رعايت جوانب قانونی این موضوع تا اندازه‌ای حل شده است.
اما در خصوص املاکی كه تا سال 1371 مورد معامله قرار مي‌گرفت، وضع پاركينگ مشاعي در يك مجموعه ساختماني، مشکلات عدیده‌ای را به دنبال داشته است. زیرا در صورت‌مجلس تفكيكي آن زمان به طور نمونه نوشته مي‌شد «در طبقه زيرزمين 240 مترمربع محل پاركينگ يا طبقه همكف 150 مترمربع محل پاركينگ‌هاست.» ادارات ثبت نيز به تبعيت از گواهي پايان ساختمان، همين مساحت‌ها را در قسمت‌هاي مشاعي صورت‌مجلس به عنوان محل پاركينگ منظور مي‌داشتند.
اگرچه در ساختمان‌هايي كه محل پاركينگ مشاعي به تعداد واحدهاي آپارتماني بود مشكلي به وجود نمی‌آمد اما با گسترش میل به خرید خودرو در یک دهه اخیر، در ساختمان‌هایی که مساحت منظورشده براي استفاده پاركينگ مشاعي براي همه خودروها كافي نباشد، برخی واحدها همواره با مشکل پاركينگ روبه‌رو می‌شدند.
اما از زمانی که واحدهاي ثبتي به قيد ظرفيت پاركينگ مشاعي در صورت‌مجلس تفكيكي به منظور استفاده تعداد مشخص خودرو پرداخته و صراحتاً در آن ذكر مي‌شود چند واحد از قطعات مورد تفكيك فاقد پاركينگ هستند و همين مطلب در اسناد انتقال نيز نوشته شده و شهرداري نيز در گواهي پايان ساختمان به تعداد پاركينگ به صورت مشخص اشاره مي‌کند، تا اندازه‌ای برخی مشکلات رفع شده است.
به گزارش معاونت فرهنگی قوه‌قضاییه، بنابراين می‎توان گفت، تعلق پاركينگ ساختمان به يك واحد آپارتماني دو صورت دارد؛ يك صورت از آن تعلق اختصاصي است كه همانند انباري با تعيين موقعيت و مساحت، محل دقيق آن در صورت‌مجلس تفكيكي و سند رسمي مربوط قيد مي‌شود و در حقيقت ملك اختصاصي مالك آپارتمان محسوب مي‌شود. صورت ديگر تعلق پاركينگ به هر واحد به طور مشاعي است كه در صورت‌مجلس تفکیکی درج می‎شود و استفاده از آن با توافق مالکان به روش‌های گوناگون از جمله به قید قرعه است.

 مالکیت بر انباری 
یکی دیگر از متعلقات آپارتمان انباری است و شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، آن را در ردیف قسمت‌های اختصاصی قرار می‌دهد و در صورت‌مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش‌های اختصاصی آپارتمان محسوب می‌شود. واحدهای ثبتی می‌توانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش‌نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار الحاق کنند.
از جمله مسایلی که بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری‌ها و پارکینگ‌ها به قطعات آپارتمان، مطرح می‎شود این است که، آیا مالک آن می‌تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را در مالکیت خود حفظ کند؟
در پاسخ باید گفت، پارکینگ و انباری ساختمان از جمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‎ها، شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند. قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحدهای اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات جاری است. زیرا این عمل در واقع نوعی امکان ورود شخص غریبه به قسمت‌های مشترک است. به همین جهت در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها، عدم واگذاری انباری و پارکینگ به غیر شرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هر یک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است. پرداخت شارژ از چنان اهمیتی در قانون برخوردار است که دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و هبه و گواهی تسویه حساب، هزینه‌های مشترک را که به تأیید هیات مدیره یا مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک دریافت ‌کنند.

 حمایت

منتشر شده در دوشنبه, 15 مهر 1398 09:43

به ما بپیوندید

سایت حقوقی


سایت حقوقی


سایت حقوقی

آخرین خبر

logo-samandehi

کپی برداری بدون ذکر نام منبع از این وب سایت پیگرد قانونی دارد.

تمامی حقوق این سایت برای سایت دیده بان هشتم محفوظ می باشد طراحی سایت طراحی سایت طراحی سایت طراحی سایت